Во что вложить деньги в 2022 году: Инвестиции в недвижимость Батуми с гарантиями доходности

Инвестиционная привлекательность рынка – один из основных критериев оценки девелоперских проектов. Инвестиции в недвижимость Батуми – безусловный тренд последних пяти лет и ни у кого нет сомнений в том, что и в 2022 году тенденция сохранится.

Батуми – второй по значимости город Грузии и популярнейший черноморский курорт. Масштабы строительства в этом месте поражают воображение. Давайте попробуем разобраться, что делает недвижимость Батуми такой перспективной инвестицией, сколько можно заработать, и какие гарантии предлагают инвесторам местные застройщики.

Пандемия повлияла на рынок недвижимости Батуми

До начала пандемии, в среднем, в Батуми ежегодно выдавались разрешения на строительство 1 200 000 квадратных метров жилья. Это примерно вчетверо больше, чем во всей Литве. На рынок выводилось рекордное число апартаментов и квартир в строящихся жилых комплексах.

Основной риск при таких темпах строительства – перевес от достаточного спроса к избыточному предложению. В результате целой череды коронавирусных ограничений (как в самой Грузии, так и в других странах), предложение действительно росло гораздо быстрее спроса, что создало определенное давление на рынок массовой недвижимости.

Пусть и COVID-19 оказался в Грузии, он в целом не повлиял на рынок недвижимости

Причём избыток предложений задел не только рынок нового жилья, но и спрос на аренду. Лучшие Причём избыток предложений задел не только рынок нового жилья, но и спрос на аренду. Лучшие показатели рентабельности сместились от апартаментов в гостиничных комплексах к объектам, спрос на которые значительно превышает имеющееся на рынке предложение.

Стоит отметить, что подобные движения характерны практически для всех рынков недвижимости в мире. Востребованные, но при этом и дефицитные объекты недвижимости всегда приносят больший доход от аренды. Одной из перспективных ниш в кризисное время оказалась элитная недвижимость Батуми.

Крупные инвесторы требуют серьёзных гарантий

Элитная недвижимость продается и покупается совсем по другим принципам – риски в этом сегменте гораздо более значительны, чем при покупке массового жилья, а инвесторам часто нужны не только более весомые аргументы, но и серьезные юридические гарантии.

Массовые застройщики часто излишне смело оценивают потенциальную прибыль своих инвесторов. Все это очень напоминает соревнования из серии «у кого хвост пышнее». Например, покупателям апартаментов и студий комплекса Alliance Palace обещают доход от аренды на уровне 10% от стоимости объекта. Не особенно отстают и остальные участники рынка (Horizon Deluxe и Blue Sky Tower by Holiday Inn – 8%, Seventh Heaven – 7%, и так далее). Многие застройщики готовы прописывать такую доходность в договоре купли-продажи.

Alliance Centropolis — эталон инвестиционного жилья в Батуми.

Каждый инвестор сам решает, верить ли в рекламные обещания массовых застройщиков или проявить осторожность и искать более взвешенных решений. Важно понимать, что все перечисленные комплексы ещё только строятся – не преждевременно ли делать столь смелые прогнозы по доходности аренды.

Прежде чем выбрать недвижимость в Батуми, задумайтесь – нужна ли такая недвижимость городу. Вот два вида наиболее перспективной недвижимости по мнению коллег из журнала Forbes:

  • Высококачественное жилье высокого класса
    В погоне за объемами продаж апартаментов, застройщики несколько лет налегали на эконом-сегмент. Действительно качественного жилья в Батуми не хватает, предложение сильно ограничено как на этапе первичной покупки, так и в аренде.
  • Объекты небольшой этажности
    Небоскрёбы стали своего рода визитной карточкой Батуми, и с ростом города ввысь восприятие малоэтажного жилья меняется, делая его всё более эксклюзивным. Частные дома и виллы – мировой тренд, и пандемия дополнительно подогрела спрос на приватность и возможности для изоляции от окружающего мира. Малоэтажное строительство только начинает развиваться в окрестностях Батуми.

Инвесторы не спешат увеличивать качество – недорогие апартаменты с видом на море продаются и так. Не привлекает их и малоэтажное строительство, рентабельность которого для застройщика значительно ниже, чем у новостроек массового сегмента.

В результате, спрос на коттеджи и виллы в Батуми пока значительно опережает предложение, что увеличивает рентабельность таких объектов для частных инвесторов. Причём, как с точки зрения аренды, так и с позиции капитализации самого актива.

Ещё один важный фактор рентабельности инвестиций – земля. Земля в окрестностях Батуми дорожает довольно быстро и многие малоэтажные проекты реализуются в не самых перспективных с точки зрения аренды местах – вдали от моря, в районах с неразвитой транспортной инфраструктурой и отсутствием коммуникаций, вблизи мусорных полигонов и так далее.

Происходит парадокс – земля обходится застройщикам дешевле, и стоимость квадратного метра получается более привлекательной. При этом значительно снижаются перспективы заработка на сдаче коттеджей в аренду.

Лишь несколько застройщиков строят свои виллы и частные дома в по-настоящему стоящих местах Батуми – вблизи моря, природных парков, важных инфраструктурных проектов. Такая недвижимость стоит дороже, но и её инвестиционные перспективы – гораздо выше.

Стоимость коттеджей European Village в Гонио (экологически чистый пригород Батуми) в 2019-2020 годах показывала рост в 25-30% в год, а застройщик готов брать на себя загрузку вилл арендаторами и гарантировать инвестору дополнительно 8-12% годовых.

Только такое жилье можно считать по-настоящему премиальным – оно не только востребовано у арендаторов, но и уверенно растёт в цене. В том числе и за счет уникальности расположения. Некоторые объекты дорожают более чем на 20% в год.

Проверить состояние рынка – достаточно просто. Достаточно зайти на любую площадку по бронированию жилья – например, на Booking.com – и попробовать найти виллу в Батуми. Из предложенного нужно отсеять секции в таунхаусах и старые дачи, а также всё, что находится далеко от моря. Останется не более 10 стоящих объектов, которые в высокий сезон будут забронированы постоянно.

На очевидный дефицит рынка элитного загородного жилья в Батуми указывают не только в Forbes. Так, эксперты авторитетного журнала International Investment magazine ещё в 2018 году оценили потребность рынка в частных виллах высокого и премиального сегментов в 220-240 домовладений только в непосредственной близости от Черного моря.

Сейчас на рынке представлено не более пятидесяти стоящих объектов. Очевидно, что в настолько узкой нише спрос всегда будет стабильно высоким – опять же, как спрос на покупку недвижимости, так и на её аренду (причём, как посуточную, так и для постоянного проживания).

Критерии оценки инвестиционного потенциала частных домовладений

В своём недавнем материале, Forbes приводит следующие критерии оценки инвестиционных перспектив частных домов и вилл в Батуми:

  • Близость к морю
  • Качество строительства и отделки;
  • Наличие собственной инфраструктуры комплекса или посёлка;
  • Экологическая ситуация в округе;
  • Уровень сервиса – управление и администрирование;
  • Гарантии доходности.

В этом сегменте рынка недвижимости Батуми есть лишь несколько застройщиков, предлагающих объекты, соответствующие всем перечисленным критериям одновременно. Большинство же предложений отвечает лишь нескольким пунктам. Надежные гарантии окупаемости инвестиций и вовсе предлагают лишь несколько наиболее уважаемых компаний.

European Village – Forbes рекомендует

Эксперты престижного журнала «Форбс» выделили лишь двух застройщиков, проекты которых соответствуют всем пунктам разработанного ими списка критериев. European Village гордится тем, что одна из этих компаний – наша.

«Компания специализируется на строительстве роскошных индивидуальных вилл в районе Гонио–Квариати и предлагает частные дома в закрытом частном комплексе кондоминиумов, – пишет Forbes. – В отличие от таунхаусов, формат виллы предполагает полностью приватное и оборудованное личное пространство, дополненное собственной инфраструктурой поселка. Качество строительства отмечено, как лучшее в стране».

Варианты капитализации и гарантии

Инвесторам доступны два варианта капитализации недвижимости:

  • Индексация цены в зависимости от этапа строительства
    Объект покупается на стадии земляных работ и дорожает по мере завершения строительства. К слову, у некоторых застройщиков цена за время стройки не меняется.
  • Капитализация за счет роста рыночной стоимости объекта
    Если многие квартиры в Батуми практически перестали расти в цене, спрос на элитное загородное жилье уверенно растет и всегда будет превышать предложение. Причем, чем дороже объект, тем быстрее растет его рыночная стоимость. Если в 2018 году вилла в престижном пригороде Гонио–Квариати предлагалась за 130-140 тысяч американских долларов, сегодня такая покупка обойдется не менее, чем в 220-240 тысяч.

Возможны ли гарантии капитализации недвижимости

В начале этой статьи мы говорили о том, что гарантии доходности квартир и апартаментов в жилых комплексах массового сегмента часто не опираются на реальные рыночные показатели. Можно ли гарантировать капитализацию премиальной загородной недвижимости?

Эксперты Forbes уверены – да, можно. Они высоко оценили наше предложение по выкупу объекта у застройщика после сдачи. Через два года владения European Village обязуется выкупить объект у инвестора по первоначальной цене, а через три года – с наценкой в 10%. Соответствующие гарантии прописаны в договоре, который регистрируется в Министерстве Юстиции Грузии.
Больше никто из грузинских застройщиков не предлагает таких гарантий. Для нас это возможность подтвердить ликвидность недвижимости. Это отличная страховка для инвестора.

Наша аналитика говорит о том, что каждый из объектов будет дорожать не менее, чем на 20% в год, а если этого не случится – мы выкупим недвижимость обратно.

Разумеется, продать виллу владелец может и любому другому покупателю – по цене и на условиях по своему усмотрению.

Как выбрать выгодный объект загородной недвижимости

Давайте вновь обратимся к Forbes и приведем список критерием, делающих объекты недвижимости по-настоящему привлекательными с точки зрения инвестиций:

  • Выбранный тип недвижимости слабо представлен на местном рынке
  • Цены на похожие объекты стабильно увеличивались в последние несколько лет
  • Похожие объекты слабо представлены в сервисах аренды недвижимости (например, на Booking.com)
  • У объекта есть WOW-факторы – близость к морю, высокое качество строительства, продвинутая управляющая компания и так далее
  • Расположение в экологически чистом месте, близко к морю и чистому, комфортабельному пляжу
  • Застройщик официально гарантирует доходность и капитализацию, а не просто говорит о них в своей рекламе. Гарантии должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы в Доме Юстиции

Поможем подобрать лучшую недвижимость для инвестиций

Оставьте заявку через любую форму обратной связи на этом сайте или свяжитесь с нами по телефону – наши специалисты помогут подобрать лучшую инвестиционную недвижимость в Аджарии, организуют для вас бесплатный тур в Батуми, покажут наиболее перспективные объекты и помогут правильно составить договор купли-продажи. Наш опыт работы и безупречная репутация – лучшие гарантии правильного выбора!

Добро пожаловать в Грузию!

Виды на жительство: как получить ВНЖ в Грузии, что даёт этот статус и каким бывает

Рекламируя недвижимость в Грузии, многие застройщики и агентства среди плюсов покупки упоминают возможность быстро получить вид на жительство. Давайте, наконец, разберёмся – что это вообще такое, какие возможности предусмотрены законом для покупателя квартиры или дома, что с этим всем счастьем делать.

Правила получения вида на жительство в Грузии прописаны в отдельном законе – «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства». Последняя значительные изменения в него внесены летом 2019 года, на сайте Правительства актуальной считается редакция от 30 марта 2021 года.

Как следует из названия закона, вид на жительство – это особый статус иностранца или человека, по другой причине не имеющего гражданства Грузии.

По сути, ВНЖ – это разрешение на проживание. Оно предоставляется людям, соответствующим установленному законом набору критериев.

Разрешение на проживание и ВНЖ в Грузии – в чём разница?

Обычно, понятия «разрешение на проживание» и «вид на жительство» используются, как синонимы, и на бытовом уровне это действительно почти одно и то же. ВНЖ и разрешение подразумевают друг друга и связаны между собой.

Сначала человеку предоставляется разрешение, и уже по нему он получает полноценный вид на жительство. На эту процедуру законом отведен месяц, но оформить все документы можно и за несколько часов. Госуслуги в Грузии вообще оказываются очень быстро и комфортно, а на платной основе – ещё быстрее. Все тарифы на «ускорение вопросов» официальны. То, за что в других странах берут взятки, отправляется прямиком в государственный бюджет.

Если отнестись к разнице между ВНЖ и разрешением на проживание с максимальным занудством, можно сказать, что разрешение является справкой, а ВНЖ – удостоверением.

Виды ВНЖ в Грузии

Законодательство Грузии предусматривает немало возможностей для получения вида на жительство в этой стране. Как и многие другие государства, Грузия активно способствует воссоединению семей своих граждан и помогает грузинам со всего мира возвращаться на родину. Упрощенный порядок получения вида на жительство действует и для тех, кто уже имел гражданство Грузии, но по какой-то причине его утратил.

ВНЖ, как и любой другой документ, оформляется всего в течение часа в Доме юстиции

Кроме того, ВНЖ достаточно легко получить тем, кто подвергся политическим преследованиям, домашнему насилию и торговле людьми. Предусмотрен вид на жительство и для иностранных студентов. Причём, он автоматически предоставляется тем, кто учится в аккредитованных вузах Грузии на весь период обучения.

Впрочем, нас больше интересуют три других способа получить вид на жительство в Грузии – через работу и предпринимательство, покупку недвижимости, а также инвестиции в национальную экономику. На них мы остановимся более подробно.

Вид на жительство в Грузии для трудовых мигрантов

Грузинская экономика нуждается в квалифицированных специалистах и предпринимателях. Люди, приезжающие в страну работать или вести бизнес, могут относительно просто и довольно быстро получить вид на жительство. Чтобы претендовать на ВНЖ в Грузии, понадобится справка о доходах, который должен в пять раз и более превышать уровень установленного в стране прожиточного минимума. Сумму нужно подтвердить справкой.

Компания, в которой человек собирается работать, тоже должна соответствовать определенным критериям – ее годовой оборот не должен быть меньше 50 000 грузинских лари. Для компаний, занятых в медицине и образовании (им особенно необходимы иностранные специалисты) данный ценз снижен до 35 000 лари (чуть меньше миллиона российских рублей).

Если фирма нанимает несколько иностранцев, требования к ее обороту увеличиваются кратно количеству необходимых специалистов. То есть, чтобы трудоустроить десять иностранных профессоров, университет должен официально показывать годовой оборот, превышающий 350 000, а частный бизнес – более 500 000 грузинских лари в год.

Вид на жительство в Грузии для владельцев недвижимости

Чтобы получить вид на жительство, нужно купить недвижимость в Грузии не менее, чем на 100 000 долларов (считается в грузинских лари, по курсу Центрального банка). При этом оценивать можно стоимость готового к проживанию объекта – то есть вместе с ремонтом, необходимой бытовой техникой и даже мебелью.

Оценка должна обязательно быть произведена официальным оценщиком – специалистом, имеющим свидетельство «Единого национального центра аккредитации». Владельцы такого жилья получают ВНЖ сроком на один год. Статус продлевается автоматически до тех пор, пока иностранец владеет недвижимостью в Грузии. Никаких справок не требуется, в стране отлично «дружат» между собой все государственные электронные базы данных.

Грузия — одна из наиболее лояльных стран по работе с документацией

Важно, что вид на жительство получает не только формальный владелец объекта недвижимости, но и его близкие родственники – муж или жена, а также несовершеннолетние дети. Если иностранец владеет дорогой недвижимостью, через пять лет вместо вида на жительство можно получить разрешение на постоянное проживание. На родственников это правило тоже распространяется. Стоимость объекта должна превышать 300 000 долларов. Кстати, это не обязательно должны быть квартира, апартаменты или жилой дом – годится и коммерческая недвижимость. Единственным исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, владеть которыми иностранцы вообще не имеют права.

Вид на жительство в Грузии для инвесторов

Ещё один способ относительно просто и быстро получить вид на жительство в Грузии – инвестиции в национальную экономику, в которых государство очень заинтересовано. Предоставление ВНЖ – одна из мер поддержки иностранных инвесторов.

Правила предоставления так называемого «ВНЖ инвестора» установлены Законом Грузии «О поддержке и гарантиях инвестиционной деятельности». В экономику страны нужно вложить не менее 300 000 долларов (считается в лари, по курсу). Разрешение на проживание получает сам инвестор, его семья (муж или жена, несовершеннолетние дети), а также люди, находящиеся на его полном иждивении – в том числе, например, пожилые родители.

Имеющий вид на жительство для инвесторов в течение пяти лет иностранец может получить разрешение на постоянное проживание. Для этого в течение всего срока нужно показывать личный доход, в первый превышающий 50 000 долларов, во второй – более 100 000 долларов, в третий, четвертый и пятый – свыше 150 000 долларов в лари, по курсу Центрального банка Грузии.

Чтобы постоянный вид на жительство получили родственники инвестора, ему нужно показать соответствующий доход на каждого из них.

Поможем получить ВНЖ в Грузии

European Village помогает своим клиентам разобраться во всех нюансах законодательства и получить вид на жительство в Грузии без переживаний, сложностей и рисков. Мы разработаем стратегию и подберем подходящую недвижимость, предложим соответствующие требованиям государства инвестиции, подготовим необходимые документы.

Оставьте заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами – все консультации экспертов European Village бесплатны. Мы оказываем юридическую и визовую поддержку, а потенциальным покупателям наших апартаментов и вилл предоставляем бесплатный тур в Батуми.

Добро пожаловать в Грузию!

    Мы вам позвоним. Просто укажите имя и номер.

    Отправляя заявку я соглашаюсь с Политикой конфиденциальности компании